PM・管理事業｜宅都　賃貸仲介マンション管理

オーナー様に代わり、賃貸不動産の「建物管理」「計画立案」「最適な運営戦略」を行い、不動産投資収益（キャッシュフロー）の最大化を図ること、それが当社のプロパティマネジメントです。

プロパティマネジメントは、あくまでも資産価値の向上と収益性の拡大のための管理と位置づけられます。プロパティマネジメントでは、投資分析による単年度の純収益（NOI）と期待される利回り（CAPRATE）により物件価値を算定していきます。

積極的に資産価値の向上を図る経営戦略を含んだ、これからの時代の賃貸管理形態といえるでしょう。当社の中で管理部門を担う「宅都管理」とともに、最適な管理と運営の戦略をご提案いたします。

入居者確保に向けて、まず市場動向やエリア特性、ターゲットとなる入居者層を把握します。不動産の収益性（キャッシュフロー）と資産価値の向上をめざす上でもっとも重要な業務です。

近隣の市況や競合物件との比較により物件精査（デューデリジェンス）を行い、当該不動産のセールスポイントと改善すべきポイントをご報告いたします。

立地条件やエリア特性も加味した上で、より精細な分析を行ない競争力を比較・検討します。

リフォームやリノベーションの可能性が考えられる場合は当社のeReモードにて対応します。

賃貸マーケット分析、物件商品力の分析、当社営業店舗のミニミニFC店頭などにて収集した消費者ニーズやエリア特性など、総合的観点（賃料や敷金・礼金・駐車場賃料などの）から最適な賃貸条件を設定します。

マーケット分析やロケーションに基づき、ターゲットとなる入居者に対し効果的なPR活動や営業方法を検討し、早期満室につながるリーシングスケジュールを策定します。

・ロケーション考察	・マーケット分析
・算定賃料	・リーシングプラン
・リーシングスケジュール	・競合物件一覧

当社賃貸仲介部門であるミニミニFCによる積極的な募集活動に加え、物件近隣の提携仲介業者への情報提供、WEBでのPR活動、紙媒体での集客活動など幅広い物件告知活動を行います。

業者間
・近畿レインズ（不動産流通機構）
・アットホーム
・宅期業者訪問活動
・空室状況一覧表の送付顧客向け

顧客向け
・ミニミニ営業店舗による集客
・パンフレット・ポスターなどの販促ツール作成
・Ｗｅｂを利用した集客
・現地モデルルーム
・間取間作成・物件撮影
・現地のぼりや懸垂幕による集客活動

入居申込の受付時に社内規定に則った審査基準を適用し、入居者にふさわしいかどうかを総合的に判断いたします。賃貸条件の場合、原則として入居者の職業、職種、年収、勤続年数などを判断基準のひとつとし、入居書類（印鑑証明、住民票、所得証明、在職証明、その他本人を証明するものなど）を揃えて提出いたします。申込書や入居者の属性や起こりうる様々なトラブルを想定し、入居申込みをお断りすることもあります。また、連帯保証人に代わって家賃などの保証会社のご紹介もさせていただいております。

契約締結時には重要事項の説明に加えて契約書などの各種書類を用意して、入居者と賃貸借契約を締結します。トラブルやリスク回避のためにも契約書面や覚書の内容は非常に重要です。

契約書の内容は常に精査し、最新の判例や情報を収集したものでなければなりません。さらに入居条件に基づいた特約や規約を設けて、入居後のトラブルを回避できるよう対応しています。各種書類を用意して、入居者と賃貸借契約を締結します。契約書の内容は常に精査し最新の判例や情報を反映することで、入居後のトラブルを回避できるよう対応しています。

●的確なＰＭレポートによる物件の情報提供

●賃貸仲介部門と連携した圧倒的なリーシング戦略

●管理業務に特化した事業体制による高品質な賃貸管理

●賃貸マーケットの分析能力とニーズ

少し前までは賃貸物件は俗に言う「賃貸管理会社」が物件を預かり、建物の清掃や入居者の管理、メンテナンスを行うといったイメージが強いかと思います。

これに対し、プロパティマネジメントでは、あくまでも資産価値の保全と向上に重点をもち、価値の向上と収益性の拡大のための管理という位置づけです。

プロパティマネジメント投資分析による単年度の年間総収入（ＮＯⅠ）と期待される利き回り（ＣＡＰ　ＲＡＴＥ）により物件価値を算定します。このため常に積極的に空室対策に取り組む必要があり、建物のリフォームや設備の検討、入居の促進などを率先して行うことで、結果として品質の向上や健全な保全業務につながるのです。

プロパティマネジメントは経営戦略を含んだ、これからの時代の賃貸管理形態といえるでしょう。加えて私たちのプロパティマネジメントは物件仲介部門「ミニミニ」による入居者のニーズや満足度に基づいて計画されます。

常にお客様＝入居者が何を求めているのかということを常に意識してマネジメントが行えることが私たちの強みであり、成功運用の近道となるのです。